8 530 объявлений, 197 кликов и ни одного клиента: как я строю ArendaBE

У ArendaBE сейчас 8 530 активных записей о жилье в базе. Четыре кампании в Telegram Ads к 14 сентября 2026 года дали 28 426 показов, 197 кликов и 60 действий «Start bot». Подтверждённых покупателей из этого трафика — ноль.

Эти цифры легко превратить в красивый отчёт о росте. Мне интереснее другой вопрос: почему человек может увидеть подходящую квартиру, но не заплатить за помощь в поиске? И можно ли вообще продавать подписку, если свежесть основного источника оказалась под вопросом?

Это история не о «готовом стартапе». Это открытый разбор того, как я прошёл от грубого Telegram-прототипа до продукта с каталогом, карточками, переводами, оплатой и аналитикой — и почему работа пока не закончена.

Я начал с конкретного неудобства: человеку, который ищет жильё в Бельгии, приходится прыгать между сайтами, языками и десятками почти одинаковых объявлений. Для приехавших из Украины и русскоязычных пользователей добавляются французский или нидерландский, незнакомые правила аренды и страх упустить важное в договоре. Я видел возможность собрать поиск, первичный отбор и помощь с заявкой в одном привычном месте — Telegram.

Изначальная мечта была ещё смелее: находить предложения напрямую от хозяев. В реальности без больших рекламных бюджетов и собственного потока владельцев это оказалось самым слабым звеном. Я отказался выдавать агентские объявления за частные и перенёс фокус на квартиры, дома и студии для семей и одиночек. Комнаты для студентов не стали ядром продукта.

Гипотеза бизнеса была не в том, что пользователи заплатят за ещё один список ссылок. Они могли бы платить за более быстрый и понятный путь от найденного варианта до решения, стоит ли подаваться и как сделать это без грубых ошибок. Это пока гипотеза, а не подтверждённый спрос.

Первые коммиты ArendaBE появились 23 марта 2026 года: документация, импорт источника, нормализация бельгийских объявлений и тестовый поиск на Tweedehands. Это был способ проверить сам цикл «найти → показать → выбрать», а не готовая система аренды.

Очень быстро проявилось, насколько опасно считать число строк в базе качеством продукта. В выдаче попадалась продажа вместо аренды, цены выше нужного бюджета, фотографии ломались при загрузке с чужого сайта. Кнопка «Подходит» могла снова показать ту же карточку, а выбор города превратился в алфавитный список из сотен пунктов. Даже уведомления однажды пришли пачкой, хотя должны были экономить внимание пользователя.

Каждая такая ошибка била не только по удобству. Когда человек ищет дом, один неверный объект или зависшая карточка разрушает доверие быстрее, чем новый экран успевает его вернуть. Поэтому в продукте появились ограничения на долгосрочную аренду до 2 000 € в месяц, Swipe-карточки с фотоальбомом, более осмысленный выбор города, отложенный перевод описания и компактная доставка новых вариантов. Часть сценариев всё ещё требует реальной проверки на пользователях.

Я понял, что полировать тарифы при пустом боте бессмысленно. Сначала нужен большой каталог, который обновляется и которому можно доверять. Мы отказались от идеи брать данные с заведомо запрещающих сбор площадок и искали открытый технический интерфейс.

Таким источником стал бельгийский индекс Imino с публичным MCP. 6 сентября полный запуск на сервере обработал 23 страницы и сохранил 11 205 объявлений аренды. В тестовой выборке были предложения с более чем 1 300 доменов агентств. Это впервые сделало каталог действительно объёмным. Но это именно агентский слой, а не доказательство прямого контакта с собственниками.

На 14 сентября в базе 8 530 записей с активным статусом; 8 215 проходят технические условия показа: цена не выше 2 000 € и готовая карточка. «Активно в базе» сейчас нельзя переводить как «свежее на сайте». Это принципиально важно для честного обещания пользователю.

Вместо немедленного перехода на чужой сайт я сделал карточку центром пути: пользователь смотрит фотографии, короткое описание и основные параметры, затем свайпает, сохраняет вариант и уже после решения открывает источник. Бот получил русский, английский, нидерландский, французский и украинский интерфейсы; описание переводится по запросу и может повторно использоваться из базы.

Появились сохранённые поиски, тарифы с Telegram Stars, административная статистика и ИИ-помощник для подготовки кандидатской анкеты и разбора договора. Ссылка на исходное объявление и помощь с заявкой задуманы как платная ценность. Но наличие кнопки не доказывает, что ИИ дал полезный совет или что пользователь прошёл оплату без трения: документы, фотографии, повторные уведомления и переходы между экранами уже показывали реальные сбои.

Я всё больше оцениваю продукт не по списку функций, а по одной проверке: сможет ли человек спокойно выбрать жильё, понять условия, не потерять карточку и получить полезное следующее действие?

Реклама внутри Telegram казалась естественной проверкой: объявление и бот находятся в одном приложении, без лендинга и отдельной регистрации. Я запустил отдельные сообщения для русскоязычной, украинской, франкоязычной и нидерландоязычной аудитории Бельгии. Это проверка входа в продукт, а не доказательство того, что люди уже ищут подписку.

На 14 сентября четыре кампании вместе накопили 28 426 показов, 197 кликов и 60 действий «Start bot». Совокупный расход в интерфейсе Telegram Ads — 5,62 TON. Я не перевожу эту сумму в евро задним числом по сегодняшнему курсу: это было бы ложной точностью. Расходы на сервер, разработку и моё время в 5,62 TON не включены.

Я отдельно сверил показатели всех четырёх кампаний в Telegram Ads. Публикуемые здесь цифры — срез на 14 сентября, а не прогноз результата. Рекламные показы и клики полезны для диагностики, но ни один из них не равен клиенту.

Внутренние события собираются с 9 сентября, то есть их окно не совпадает со всей историей рекламы. За этот период бот зафиксировал 56 уникальных входов, 40 пользователей открыли каталог, 38 увидели карточку, 11 отметили жильё как подходящее и 14 открыли тарифы. Среди учтённых заказов нет завершённой неотменённой покупки от привлечённого клиента; прежние платежи были проверками владельца и возвращены.

Нельзя делить 14 просмотров тарифов на 197 рекламных кликов и называть это точной конверсией: это разные периоды и не одна и та же когорта. Но сигнал достаточно ясен. Проблема не в отсутствии дешёвых кликов. Покупательская ценность либо не ощущается в нужный момент, либо путь до оплаты требует доработки. Я не могу честно назвать единственную причину без проверки полного пользовательского сценария и разговоров с людьми.

Для инди-разработчика это практический урок: счётчик «Start bot» радует лишь до тех пор, пока не добавлены события открытия каталога, просмотра карточки, интереса к тарифу и успешной оплаты.

14 сентября автоматическая перепроверка заметила изменение условий Imino. Новый текст прямо запрещает систематический автоматический сбор или воспроизведение данных независимо от инструмента. Система перевела источник в YELLOW и остановила новые задания на сбор. Последний завершённый цикл был в 05:19 UTC; актуальность каталога после этого не подтверждена.

Раньше я считал открытый MCP достаточным основанием для интеграции. Новые условия показали слабость этой опоры: публичный интерфейс сам по себе не даёт права строить коммерческий индекс. Я не буду описывать нынешний каталог как «обновляемый каждые три часа» и продавать свежесть, которую пока не могу обеспечить.

Следующий этап — разобраться с допустимым использованием текущего источника и найти независимые источники, где права на автоматическое обновление ясны. Если такого портфеля не будет, придётся менять обещание продукта, а не прятать риск за красивыми цифрами. Проверить документ можно в действующих условиях Imino. Это первоисточник для описанного ограничения, а не моя юридическая трактовка.

До масштабирования рекламы мне нужно закрыть три вещи: надёжный и разрешённый поток свежих объявлений, сквозной путь пользователя от первой карточки до оплаты, и качество помощи после оплаты. Отдельно проверю фотографии, перевод, доставку уведомлений, работу с договорами и реальные причины, по которым люди останавливаются у тарифов. Тарифы и цену буду оценивать после наблюдения за поведением, а не только по собственному ощущению.

ArendaBE уже научил меня трём вещам. Большой каталог — это не то же самое, что свежий каталог. Дешёвый старт бота — не доказательство готовности платить. И самая полезная работа в продукте часто начинается тогда, когда исчезает соблазн назвать прототип готовым бизнесом.

Если вы строите собственный SaaS или Telegram-бот, возьмите из этой истории не обещание быстрого успеха, а метод: фиксируйте исходную гипотезу, показывайте реальные расходы и воронку, называйте ограничения источников данных и меняйте решение, когда факты перестают поддерживать первоначальный план.